De hervorming van de LMNP die medio februari 2025 in werking treedt, verandert radicaal de berekening van de netto-rendabiliteit van verhuurde meubelinvesteringen. Elke strategie voor vastgoedfiscale optimalisatie die de herintegratie van afschrijvingen in de meerwaarde negeert, is nu gebaseerd op een verouderd model. We bekijken de technische afwegingen die moeten worden gemaakt om uw structuren aan te passen aan dit nieuwe kader.
Herintegratie van LMNP-afschrijvingen: herbereken de netto-meerwaarde vóór elke overdracht
Artikel 84 van de financiële wet voor 2025 (wet nr. 2025-127 van 14 februari 2025) verplicht tot de herintegratie van afschrijvingen die zijn afgetrokken in de berekening van de belastbare meerwaarde voor niet-professionele meubelverhuurders onder het werkelijke regime. De aankoopprijs wordt verminderd met de cumul van de afschrijvingen die tijdens de verhuurperiode zijn toegepast, wat de belastingbasis mechanisch verhoogt.
De belangrijkste valkuil: deze regel is van toepassing op alle overdrachten die plaatsvinden vanaf 15 februari 2025, ongeacht de datum van verhuur van het goed. Een ministerieel antwoord van 24 maart 2026 bevestigt dat verhuur vóór 2015 ook onder deze regel valt. Een goed dat al twaalf jaar is afgeschreven, ziet dus zijn theoretische meerwaarde exploderen op het moment van verkoop.
De klassieke strategie (maximaal afschrijven en vervolgens verkopen na een korting voor de duur van het bezit) verliest een groot deel van zijn aantrekkingskracht. We raden aan om systematisch het belastingverschil te simuleren vóór elk overdrachtsproject, waarbij de cumulatieve afschrijvingen regel voor regel worden geïntegreerd. Gespecialiseerde platforms zoals fiscal.immo maken het mogelijk om dit soort projecties te verfijnen door belastingregime en houdingshorizon te combineren.
Werkelijk regime of micro-BIC bij meubelverhuur: de omslagdrempel is veranderd
De herintegratie van afschrijvingen in de meerwaarde verandert het evenwichtspunt tussen het werkelijke regime en de micro-BIC. Tot nu toe was het werkelijke regime van toepassing zodra de aftrekbare kosten (leningrente, werkzaamheden, afschrijving van het goed en het meubilair) de forfaitaire korting van de micro-BIC overschreden. Deze redenering blijft geldig in de verhuurfase, maar nu moet ook de fiscale meerkost bij verkoop worden toegevoegd.
Een investeerder die van plan is het goed minder dan vijftien jaar te behouden heeft er belang bij om de jaarlijkse belastingbesparing die door de afschrijvingen wordt gegenereerd, nauwkeurig te berekenen en deze te vergelijken met de extra belasting op de meerwaarde op het moment van de overdracht. Voor goederen met een laag waardepotentieel wordt de micro-BIC weer competitief.
Daarentegen, voor een patrimoniale investeerder die streeft naar een lange aanhouding (meer dan tweeëntwintig jaar), neutraliseert de geleidelijke vrijstelling van de meerwaarde voor de inkomstenbelasting grotendeels het effect van de herintegratie. Het werkelijke regime blijft dan relevant, op voorwaarde dat de impact van sociale heffingen niet wordt onderschat, waarvan de volledige vrijstelling pas na dertig jaar bezit ingaat.
De criteria om af te wegen voordat u kiest
- Voorgestelde houdingshorizon: hoe korter deze is, hoe meer de micro-BIC moet worden bestudeerd om de herintegratie van hoge afschrijvingen over een korte periode te vermijden
- Bedrag van de werkelijke aftrekbare kosten exclusief afschrijving (leningrente, verzekering, beheer, onderhoudswerkzaamheden): als deze voldoende zijn om een tekort te creëren, wordt de afschrijving van het goed minder bepalend
- Waardepotentieel van de lokale markt: een goed gelegen in een gebied met hoge vastgoeddruk zal een aanzienlijke meerwaarde genereren, versterkt door de herintegratie
- Algemene situatie van het belastinggezin: marginale belastingtarief, bestaande vastgoedinkomsten, blootstelling aan de IFI
Vastgoedtekort en aftrekbare werkzaamheden: de onderbenutte hefboom bij ongemeubileerde verhuur
Het vastgoedtekort blijft een krachtig mechanisme voor investeerders in ongemeubileerde verhuur, en het wordt niet aangetast door de hervorming van de LMNP. Onderhouds-, reparatie- en verbeteringswerkzaamheden kunnen worden afgetrokken van de vastgoedinkomsten, en vervolgens van het totale inkomen tot een maximum van 10.700 euro per jaar. Het overschot kan worden doorgeschoven naar de vastgoedinkomsten van de volgende tien jaren.
De strategische waarde van het vastgoedtekort ligt in het ontbreken van een globale plafonnering van fiscale niches. In tegenstelling tot belastingverminderingen (zoals ex-Pinel), valt het niet onder de jaarlijkse limiet van fiscale voordelen. Voor een sterk belaste belastingplichtige met aanzienlijke vastgoedinkomsten kan het concentreren van werkzaamheden over een of twee fiscale jaren een tekort creëren dat over een decennium kan worden doorgeschoven.
We merken op dat veel investeerders de aard van de in aanmerking komende werkzaamheden onderschatten. Herbouw- of uitbreidingskosten zijn uitgesloten. Daarentegen zijn de vervanging van een verwarmingssysteem, het vernieuwen van een dak of de elektrificatie aftrekbaar, op voorwaarde dat het goed daadwerkelijk verhuurd is of te huur wordt aangeboden.
SCI onder de vennootschapsbelasting en splitsing: afwegen van de eigendomsstructuur
De keuze tussen eigendom in eigen naam, SCI onder de inkomstenbelasting en SCI onder de vennootschapsbelasting bepaalt de gehele fiscaliteit van het vastgoedpatrimonium. De SCI die onder de vennootschapsbelasting valt, maakt het mogelijk om het goed af te schrijven zonder de herintegratie die voor de LMNP is voorzien, aangezien deze hervorming alleen van toepassing is op natuurlijke personen die onder het regime van de meerwaarden van particulieren vallen.
De keerzijde: de uitkering van dividenden door de SCI onder de vennootschapsbelasting is onderhevig aan de flat tax of het progressieve tarief na korting. En de meerwaarde bij verkoop wordt berekend volgens het regime van de professionele meerwaarden, zonder korting voor de duur van het bezit. Bij een zeer lange aanhouding blijven de SCI onder de inkomstenbelasting of directe eigendom vaak voordeliger.
De tijdelijke splitsing van eigendom (aankoop van alleen het blote eigendom) vormt een andere optie. De investeerder ontvangt geen huurinkomsten tijdens de splitsingsperiode, dus er is geen belasting op de huur. Het goed valt ook buiten de basis van de IFI gedurende de hele duur van het tijdelijke vruchtgebruik. Bij het einde van de splitsing herwint de blote eigenaar het volle eigendom zonder extra overdrachtsrechten.
Wanneer de SCI onder de vennootschapsbelasting de overhand krijgt
De SCI onder de vennootschapsbelasting wordt relevant wanneer de investeerder de inkomsten in de structuur wil kapitaliseren zonder ze uit te keren, en wanneer hij van plan is de aandelen over te dragen in plaats van het goed te verkopen. De fiscaliteit van de overdracht van aandelen van een SCI (met korting voor illiquiditeit) kan aanzienlijk gunstiger zijn dan de directe verkoop van een gebouw.
De hervorming van de LMNP duwt sommige investeerders mechanisch naar de SCI onder de vennootschapsbelasting om het voordeel van de afschrijving zonder boete bij verkoop te behouden. Deze structurele migratie moet worden anticiperen vóór de aankoop, omdat de overdracht van een goed dat in eigen naam wordt gehouden naar een SCI overdrachtsrechten en een belasting op de latente meerwaarde genereert. Een koerswijziging halverwege de weg kan duur zijn.
