Die Reform des LMNP, die Mitte Februar 2025 in Kraft tritt, verändert radikal die Berechnung der Nettorendite von möblierten Mietinvestitionen. Jede Strategie zur steuerlichen Optimierung von Immobilien, die die Reintegration der Abschreibungen in die Wertsteigerung ignoriert, basiert nun auf einem veralteten Modell. Wir überprüfen die technischen Entscheidungen, die getroffen werden müssen, um Ihre Strukturen an diesen neuen Rahmen anzupassen.
Reintegration der LMNP-Abschreibungen: Neuberechnung der Nettowertsteigerung vor jeder Veräußerung
Artikel 84 des Finanzgesetzes für 2025 (Gesetz Nr. 2025-127 vom 14. Februar 2025) schreibt die Reintegration der abgezogenen Abschreibungen in die steuerpflichtige Wertsteigerung für nicht-professionelle möblierte Vermieter im realen Regime vor. Der angesetzte Erwerbspreis wird um die Summe der während der Mietdauer vorgenommenen Abschreibungen reduziert, was mechanisch die steuerliche Basis erhöht.
Die Hauptfalle: Diese Regel gilt für alle Veräußerungen, die ab dem 15. Februar 2025 erfolgen, unabhängig vom Datum der Vermietung des Objekts. Eine ministerielle Antwort vom 24. März 2026 bestätigt, dass Vermietungen vor 2015 betroffen sind. Ein seit zwölf Jahren abgeschriebenes Objekt sieht daher seine theoretische Wertsteigerung beim Verkauf explodieren.
Die klassische Strategie (maximal abschreiben und dann nach Abzug für die Haltedauer verkaufen) verliert einen großen Teil ihres Reizes. Wir empfehlen, vor jedem Veräußerungsprojekt systematisch die Steuerdifferenz zu simulieren, indem die kumulierten Abschreibungen zeilenweise integriert werden. Spezialisierte Plattformen wie fiscal.immo ermöglichen eine Verfeinerung dieser Art von Projektion, indem sie das Steuersystem und den Haltedauerhorizont kombinieren.
Reales Regime oder Mikro-BIC bei möblierter Vermietung: Die Schwelle hat sich geändert
Die Reintegration der Abschreibungen in die Wertsteigerung verändert den Gleichgewichtspunkt zwischen realem Regime und Mikro-BIC. Bisher galt das reale Regime, sobald die abzugsfähigen Kosten (Zinsen, Arbeiten, Abschreibung des Objekts und des Mobiliars) den Pauschalabzug des Mikro-BIC überstiegen. Diese Überlegung bleibt in der Mietphase gültig, aber es muss nun auch die zusätzliche Steuerlast beim Verkauf berücksichtigt werden.
Ein Investor, der plant, das Objekt weniger als fünfzehn Jahre zu halten, sollte die jährliche Steuerersparnis, die durch die Abschreibungen generiert wird, genau beziffern und mit der zusätzlichen Besteuerung der Wertsteigerung zum Zeitpunkt der Veräußerung vergleichen. Bei Objekten mit geringem Wertsteigerungspotenzial wird der Mikro-BIC wieder wettbewerbsfähig.
Für einen vermögensverwaltenden Investor, der eine lange Haltedauer (über zweiundzwanzig Jahre) anstrebt, neutralisiert die schrittweise Befreiung von der Wertsteigerung im Rahmen der Einkommensteuer weitgehend den Effekt der Reintegration. Das reale Regime bleibt dann relevant, vorausgesetzt, man unterschätzt nicht die Belastung durch die Sozialabgaben, deren vollständige Befreiung erst nach dreißig Jahren Haltedauer eintritt.
Die Kriterien, die vor der Wahl abzuwägen sind
- Geplanter Haltedauerhorizont: Je kürzer er ist, desto mehr lohnt es sich, den Mikro-BIC zu prüfen, um hohe Abschreibungen über einen kurzen Zeitraum zu vermeiden
- Höhe der tatsächlichen abzugsfähigen Kosten ohne Abschreibung (Zinsen, Versicherung, Verwaltung, Instandhaltungsarbeiten): Wenn sie ausreichen, um ein Defizit zu erzeugen, wird die Abschreibung des Objekts weniger entscheidend
- Wertsteigerungspotenzial des lokalen Marktes: Ein Objekt in einem Gebiet mit starkem Druck auf den Boden wird eine erhebliche Wertsteigerung generieren, die durch die Reintegration verstärkt wird
- Gesamtverhältnis des Steuerhaushalts: Grenzsteuersatz, bestehende Mieteinnahmen, Exposition gegenüber der IFI
Immobilienverlust und abzugsfähige Arbeiten: Der untergenutzte Hebel bei unmöblierter Vermietung
Der Immobilienverlust bleibt ein kraftvolles Instrument für Investoren in unmöblierter Vermietung und wird von der Reform des LMNP nicht berührt. Instandhaltungs-, Reparatur- und Verbesserungsarbeiten können von den Mieteinnahmen abgezogen werden und dann bis zu 10.700 Euro pro Jahr auf das Gesamteinkommen angerechnet werden. Der Überschuss wird auf die Mieteinnahmen der folgenden zehn Jahre übertragen.
Das strategische Interesse des Immobilienverlusts liegt in seinem Fehlen einer globalen Obergrenze für steuerliche Vergünstigungen. Im Gegensatz zu Steuerermäßigungen (wie ex-Pinel) zählt er nicht zur jährlichen Obergrenze der steuerlichen Vorteile. Für einen stark besteuerten Steuerpflichtigen mit erheblichen Mieteinnahmen ermöglicht es, Arbeiten auf ein oder zwei Steuerjahre zu konzentrieren, ein übertragbares Defizit über ein Jahrzehnt zu schaffen.
Wir beobachten, dass viele Investoren die Art der förderfähigen Arbeiten unterschätzen. Ausgaben für den Wiederaufbau oder die Erweiterung sind ausgeschlossen. Im Gegensatz dazu sind der Austausch einer Heizungsanlage, die Dachrenovierung oder die Einhaltung der elektrischen Normen abzugsfähig, vorausgesetzt, das Objekt ist tatsächlich vermietet oder zur Vermietung angeboten.
SCI mit IS und Entflechtung: Die Struktur der Eigentümerschaft abwägen
Die Wahl zwischen Eigentum im eigenen Namen, SCI mit IR und SCI mit IS bestimmt die gesamte Besteuerung des Immobilienvermögens. Die SCI, die der Körperschaftsteuer unterliegt, ermöglicht es, das Objekt abzuschreiben, ohne die für den LMNP vorgesehene Reintegration zu erleiden, da diese Reform nur für natürliche Personen gilt, die dem Regime der Wertsteigerungen für Privatpersonen unterliegen.
Der Nachteil: Die Ausschüttung von Dividenden durch die SCI mit IS unterliegt der Pauschalsteuer oder dem progressiven Tarif nach Abzug. Und die Wertsteigerung beim Verkauf wird nach dem Regime der gewerblichen Wertsteigerungen berechnet, ohne Abzug für die Haltedauer. Bei einer sehr langen Haltedauer sind die SCI mit IR oder das direkte Eigentum oft vorteilhafter.
Die temporäre Entflechtung des Eigentums (Erwerb des bloßen Eigentums) stellt eine weitere Möglichkeit dar. Der Investor erhält während der Entflechtungsperiode keine Mieteinnahmen, daher keine Besteuerung auf die Mieten. Das Objekt fällt auch während der gesamten Dauer des temporären Nießbrauchs nicht in die Bemessungsgrundlage der IFI. Nach Beendigung der Entflechtung erhält der Nureigentümer das volle Eigentum ohne zusätzliche Übertragungssteuern.
Wann die SCI mit IS überwiegt
Die SCI mit IS wird relevant, wenn der Investor die Einnahmen in der Struktur kapitalisieren möchte, ohne sie auszuschütten, und wenn er plant, die Anteile zu übertragen, anstatt das Objekt zu verkaufen. Die Besteuerung der Übertragung von SCI-Anteilen (mit Abschlag für Illiquidität) kann sich als deutlich günstiger erweisen als die direkte Veräußertung eines Gebäudes.
Die Reform des LMNP drängt mechanisch einige Investoren zur SCI mit IS, um den Vorteil der Abschreibung ohne Strafe beim Verkauf zu erhalten. Dieser Strukturwechsel muss vor dem Erwerb antizipiert werden, da der Transfer eines im eigenen Namen gehaltenen Objekts zu einer SCI Übertragungssteuern und eine Besteuerung der latenten Wertsteigerung generiert. Ein Kurswechsel auf dem Weg kostet viel.
