La reforma del LMNP que entrará en vigor a mediados de febrero de 2025 cambia radicalmente el cálculo de la rentabilidad neta de las inversiones en alquileres amueblados. Cualquier estrategia de optimización fiscal inmobiliaria que ignore la reintegración de las amortizaciones en la plusvalía se basa ahora en un modelo obsoleto. Revisamos los ajustes técnicos que deben hacerse para adaptar sus estructuras a este nuevo marco.
Reintegración de las amortizaciones LMNP: recalcular la plusvalía neta antes de cualquier cesión
El artículo 84 de la ley de finanzas para 2025 (ley n° 2025-127 del 14 de febrero de 2025) impone la reintegración de las amortizaciones deducidas en el cálculo de la plusvalía imponible para los arrendadores no profesionales de inmuebles amueblados bajo el régimen real. El precio de adquisición considerado se reduce por el total de las amortizaciones aplicadas durante el período de alquiler, lo que aumenta mecánicamente la base imponible.
El principal peligro: esta regla se aplica a todas las cesiones realizadas a partir del 15 de febrero de 2025, independientemente de la fecha de alquiler del bien. Una respuesta ministerial del 24 de marzo de 2026 confirma que los alquileres anteriores a 2015 están afectados. Un bien amortizado durante doce años ve, por lo tanto, su plusvalía teórica explotar en el momento de la reventa.
La estrategia clásica (amortizar al máximo y luego revender tras una reducción por duración de tenencia) pierde gran parte de su interés. Recomendamos simular sistemáticamente el diferencial de imposición antes de cualquier proyecto de cesión, integrando las amortizaciones acumuladas línea por línea. Las plataformas especializadas como fiscal.immo permiten afinar este tipo de proyección cruzando régimen fiscal y horizonte de tenencia.
Régimen real o micro-BIC en alquiler amueblado: el umbral de cambio ha cambiado
La reintegración de las amortizaciones en la plusvalía modifica el punto de equilibrio entre el régimen real y el micro-BIC. Hasta ahora, el régimen real se imponía tan pronto como los gastos deducibles (intereses de préstamo, trabajos, amortización del bien y del mobiliario) superaban la reducción forfaitaria del micro-BIC. Este razonamiento sigue siendo válido en la fase de alquiler, pero ahora hay que añadir el sobrecosto fiscal en la reventa.
Un inversor que planea conservar el bien menos de quince años tiene interés en calcular precisamente el ahorro fiscal anual generado por las amortizaciones, y luego compararlo con la tributación adicional de la plusvalía en el momento de la cesión. En bienes con bajo potencial de valorización, el micro-BIC vuelve a ser competitivo.
En cambio, para un inversor patrimonial que busca una tenencia larga (más de veintidós años), la exención progresiva de la plusvalía en virtud del impuesto sobre la renta neutraliza en gran medida el efecto de la reintegración. El régimen real mantiene su relevancia, siempre que no se subestime el impacto de las cargas sociales, cuya exención completa solo se produce después de treinta años de tenencia.
Los criterios a considerar antes de elegir
- Horizonte de tenencia previsto: cuanto más corto sea, más merece la pena estudiar el micro-BIC para evitar la reintegración de altas amortizaciones en un breve período
- Importe de los gastos reales deducibles excluyendo la amortización (intereses de préstamo, seguro, gestión, trabajos de mantenimiento): si son suficientes para crear un déficit, la amortización del bien se vuelve menos determinante
- Potencial de valorización del mercado local: un bien situado en una zona con alta presión inmobiliaria generará una plusvalía importante, amplificada por la reintegración
- Situación global del hogar fiscal: tramo marginal de imposición, ingresos inmobiliarios existentes, exposición al IFI
Déficit inmobiliario y trabajos deducibles: el recurso infrautilizado en alquiler vacío
El déficit inmobiliario sigue siendo un mecanismo poderoso para los inversores en alquiler vacío, y no se ve afectado por la reforma del LMNP. Los trabajos de mantenimiento, reparación y mejora son imputables a los ingresos inmobiliarios, y luego al ingreso global hasta un límite de 10,700 euros por año. El excedente se traslada a los ingresos inmobiliarios de los diez años siguientes.
El interés estratégico del déficit inmobiliario radica en su ausencia de un límite global de las ventajas fiscales. A diferencia de las reducciones fiscales (tipo ex-Pinel), no entra en el límite anual de los beneficios fiscales. Para un contribuyente con alta imposición que dispone de ingresos inmobiliarios significativos, concentrar trabajos en uno o dos ejercicios fiscales permite crear un déficit transferible durante una década.
Observamos que muchos inversores subestiman la naturaleza de los trabajos elegibles. Los gastos de reconstrucción o ampliación quedan excluidos. En cambio, el reemplazo de un sistema de calefacción, la renovación de un tejado o la adecuación de las instalaciones eléctricas son deducibles, siempre que el bien esté efectivamente alquilado o ofrecido en alquiler.
SCI a la IS y desmembramiento: arbitrar la estructura de tenencia
La elección entre tenencia en nombre propio, SCI a la IR y SCI a la IS condiciona toda la fiscalidad del patrimonio inmobiliario. La SCI sujeta al impuesto sobre sociedades permite amortizar el bien sin sufrir la reintegración prevista para el LMNP, ya que esta reforma solo afecta a las personas físicas que se rigen por el régimen de plusvalías de particulares.
El inconveniente: la distribución de dividendos por la SCI a la IS sufre la flat tax o el tipo progresivo después de la reducción. Y la plusvalía en la reventa se calcula según el régimen de plusvalías profesionales, sin reducción por duración de tenencia. En una tenencia muy larga, la SCI a la IR o la tenencia directa suelen ser más ventajosas.
El desmembramiento temporal de propiedad (adquisición de la nuda propiedad sola) constituye otra opción. El inversor no percibe ningún ingreso por alquiler durante el período de desmembramiento, por lo que no hay imposición sobre los alquileres. El bien también sale de la base del IFI durante toda la duración del usufructo temporal. Al extinguirse el desmembramiento, el nudo propietario recupera la plena propiedad sin derechos de transmisión adicionales.
Cuándo la SCI a la IS toma la delantera
La SCI a la IS se vuelve pertinente cuando el inversor desea capitalizar los ingresos en la estructura sin distribuirlos, y cuando planea transmitir las participaciones en lugar de revender el bien. La fiscalidad de la transmisión de participaciones de SCI (con descuento por iliquidez) puede resultar notablemente más favorable que la cesión directa de un inmueble.
La reforma del LMNP empuja mecánicamente a ciertos inversores hacia la SCI a la IS para conservar el beneficio de la amortización sin penalización en la reventa. Esta migración de estructura debe ser anticipada antes de la adquisición, ya que la transferencia de un bien mantenido en nombre propio hacia una SCI genera derechos de transmisión y una imposición de la plusvalía latente. Un cambio de rumbo en el camino puede resultar costoso.
